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상가 임대차보호법 보증금 대항력, 우선변제권 이해하기 읽어보세요
@!#^^ 2024. 3. 22. 13:44
이번 포스팅에서는 '상가 임대차보호법 보증금 '에 대해 알아보겠습니다. 상가 임대차보호법 은 상가건물 임차인을 보호하기 위해 만든 법으로서, 상가건물 임대차에 관하여는 민법보다 우선시하는 특례법입니다. 상가건물 적용 대상은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말합니다. 상가임대차 법을 적용받을 수 있는 상가는 사업자등록이 된 건물을 말합니다. 환산보증금 은 상가임대차 법을 적용받기 위해서는 서울 기준 9억 원 이하여야 합니다. 환산보증금 은 보증금 + 월 차임 ×100으로 구할 수 있습니다. 지역별 환산보증금 기준도 제공되며, 서울특별시는 9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만 원, 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4천만 원, 그 외 지역은 3억 7천만 원으로 설정되어 있습니다.
대항력 요건과 우선변제권
대항력은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 관하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 우선 변제권이란 해당 상가건물 이 경매에 넘어갈 경우, 경매 대금에서 임대차 보증금을 확정일자 순위에 따라 배당받아 보증금을 보전할 수 있는 권능을 말합니다. 임대차 기간은 상가임대차 법에서는 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우에는, 임대차 기간을 1년으로 봅니다. 계약갱신청구권도 존재하며, 임차인은 계약기간 만료 6개월~1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
월 세 변경 산정률 제한
월세 인상 상한제도 상가건물 에도 적용되며, 5%의 전월세 상한제를 적용받습니다. 임차인이 계약만료 6개월~1개월 전까지 임차료를 올리고자 할 때에는 상한 내에서 가능하며, 임차료를 낮출 경우에는 하한이 정해져 있지 않으므로 상호 합의하면 가능합니다.
임대차 계약 기간의 해지 및 갱신
임차인의 계약 해지 사유로는, 임차인이 3달 치 월세를 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 감염병 예방법에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 3개월 이상 받아 폐업한 경우에 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차 표준계약서와 표준열람권도 이용할 수 있습니다. 표준계약서를 사용하면 안전하고 확실한 임대차 계약이 가능합니다. 상가건물 임대차 표준열람권은 상가건물 의 보증금 등의 정보를 미리 열람할 수 있는 방법입니다. 이해관계인의 경우 임대인의 동의 없이도 정보를 열람할 수 있고, 요청서를 작성하여 정보를 요청할 수 있습니다. 임차인의 해지권은 감염병 예방법에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 3개월 이상 받아 폐업한 경우에 사용할 수 있습니다.
권리금과 중개보수
권리금은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 대가를 말합니다. 권리금은 세금이 부과되며, 자기 소유 점포라면 영업권이 가격에 포함되어 양도세 과세대상이 되고, 임차인이라면 권리금은 양도소득이 아니라 기타소득으로 과세됩니다. 중개보수도 상가 임대차법에 따라 제한이 있어 최대 중개보수는 전월세의 0.9%로 제한되어 있습니다. 법에 따라 중개인은 중개보수를 제한 범위내에서 받아야 하며, 이를 초과한 중개보수는 불법입니다.
상가 임대차보호법 적용 대상
상가 임대차보호법 은 상가건물임대차보호법 에 따라 상가건물 임대차 보호를 위해 마련된 법으로, 사업자등록이 되는 건물을 대상으로 적용됩니다. 따라서 사업자등록을 통해 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매를 통해 발생한 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 또한 임대차 구매를 원한다면, 이전 임차인이 대행인으로서 반드시 상가 임대차보호법 을 준수하여야 합니다.
이렇게 '상가 임대차보호법 보증금 '에 대해 알아보았습니다. 이를 정리하여 표로 확인할 수 있습니다.
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내용 |
요약 |
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대항력 요건과 우선변제권 |
이미 발생한 법률관계 주장 가능, 경매에서 보증금 우선 변제 |
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월 세 변경 산정률 제한 |
상가건물에 상한 5% 적용, 계약 기간 만료 6개월~1개월 전까지 상한 내에서 인상 가능 |
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임대차 계약 기간의 해지 및 갱신 |
연체 3달 이상 시 임대인 해지 가능, 폐업으로 인한 해지 가능, 계약 기간 만료 6개월~1개월 전까지 갱신 가능 |
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권리금과 중개보수 |
적정 범위 내에서 권리금 지급, 중개인 중개보수 최대 0.9% |
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상가 임대차보호법 적용 대상 |
사업자등록을 통해 대항력 갖출 시 환가대금에서 보증금 변제 가능 |
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